תמ"א 38, ככלל, מהווה פתרון יצירתי וייחודי בכל קנה מידה. בארץ נבנו מאות אלפי דירות שבעת רעידת אדמה עשויות לקרוס, ולגרום לאסון בסדר גודל לאומי.
מאחר ולמדינה אין אפשרות לחזק על חשבונה את המבנים, תוקנה התקנה שעל פיה חובת החיזוק תעבור לשוק הפרטי באופן שיזמים/קבלנים פרטיים יחזקו על חשבונם את המבנים המסוכנים, בהסכמת הדיירים, ובתמורה לכך יזכו לזכויות בניה כגון קומה על הגג אותה יוכלו למכור, לממן את הפרוייקט ולהרוויח סכום שיבטיח כדאיות לפרוייקטים.
הרעיון, כרעיון , חשוב וחיוני, אך בפועל כמעט ולא יושם כאשר אחת הסיבות המרכזיות הינה חוסר כדאיות כלכלית ליזמים.
כיום מסתמנת מגמת חיזוק אך ורק במרכז הארץ, בערים כגון רמת-השרון, הרצליה, רמת-גן וכדומה, אותן ערים בהן מחירי הנדל"ן גבוהים ויש כדאיות כלכלית לפרוייקטים.
כדי לשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט, ולהכיל אותו גם על מבנים בהם אין כדאיות לתמ"א 38 כלשונה, החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לערוך שינויים בתמ"א 38, ותוקנה התקנה ה-2 לתמ"א. על פי תקנה זו, מתאפשר ליזמים ולבעלי הדירות להרוס את המבנה הישן לגמרי (כמו בפרוייקטים של "פינוי בינוי") ולהקים תחתיו מבנה חדש. תיקון זה כולל גם הגדלת זכויות בנייה לבניינים על עמודים לעד 2.5 קומות על הגג.
כיום מצפים לאישורו של התיקון השלישי לתמ"א 38 שנועד לתת תאוצה למימוש התוכנית הכל כך חיונית לחייהם של מאות אלפי תושבים.תיקון זה לתמ"א 38 מטרתו לאפשר כדאיות כלכלית גם במקומות נוספים,. ולשם כך הוא יאפשר זכויות בנייה נוספות של עד חצי קומה, הגדרת תנאי סף הנדסיים לתוספות הבנייה, אפשרות להעביר זכויות בנייה למגרש אחר לצורך חיזוק (ניוד זכויות), והתחשבות בצורך למגן מבנים גם מפני טילים.
אבל (כמובן שיש "אבל") התיקון השלישי אמנם יגדיל זכויות בניה באזורים חלשים, אך יפחית זכויות ברשויות מקומיות חזקות ויאפשר תוספת של קומה אחת בלבד ולא 2.5 קומות כפי שנקבע בתיקון ה-2 לתמ"א. הרשויות שייפגעו מ- תיקון 3 הן:
אבן יהודה, גבעתיים, גבעת שמואל, רמת גן, גדרות, גן רווה, גני תקווה, דרום השרון, הוד השרון, הרצליה, חוף השרון, כוכב יאיר, כפר שמריהו, מודיעין מכבים רעות, סביון, קריית אונו, רמת השרון, רעננה, שהם , תל אביב ותל מונד
סעיף נוסף בתיקון שעשוי לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרוייקט קשור לבנייה על הגג. במצב הקודם ניתן היה לממש על הגג זכויות בנייה מכוח תוכנית מקומית שחלה על המקום (המכונה "תוכנית גגות") ולהוסיף עליהן את זכויות תמ"א 38. לאחר אישור התיקון התוספות הללו יוגבלו. ההגבלות הנ"ל ימנעו מהיזמים את האפשרות לבנות דירות גג ובכך יבטל את האופציה למכור דירות יקרות יותר למימון הפרוייקט.
בחינת פוטנציאל החיזוק על פי תוספת של קומה אחת בלבד, מצביע על פוטנציאל חיזוק של כ-100,000 דירות, אך ורק בשכונות חזקות בירושלים ובמרכז הארץ. פוטנציאל החיזוק בהנחה שניתן יהיה להמשיך ולבנות 2.5 קומות יעלה את הכדאיות הכלכלית לכ-570,000 דירות. בישובים החלשים יש לאפשר בניית 3 קומות כדי להביא לכדאיות כלכלית עליה תיפול או תקום התכנית כולה.
חברי נציגות, רוצים לחסוך זמן יקר בדרך לתמ"א ? קראו כאן כיצד תמנעו מבזבוז זמן ומדוע יש חשיבות לקבלן המבצע תמא 38 בעירכם.
כותבת המאמר מקדמת פרויקט תמ"א 38 בבניינה וכותבת על התהליך עם המלצות, טיפים ומידע מהשטח בבלוג בדרך ל- תמ"א 38.
